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房产经纪人如何实地勘房收集房源信息?

2017/10/16 10:30:14 房客多 浏览量: |

    收集房源信息是购房人买房前的第一步,同时也是经纪人卖房前的第一步。购房者都会有自己买房的目的,是因为原房屋拆迁或是因为婚姻嫁娶,是因为父母要来同住,或是为了投资而购置新房等。经纪人只有事先收集完整的房源信息才能轻松应对各种房客!
 
 一、如何对基本房源信息进行收集整理呢?
 
 可以从宏观和微观两个方面对这所小区进行考察:
 
 宏观上注意观察房源的坐落、所处区域周边环境、小区配套设施建设情况、已购业主的主要职业构成与文化层次、小区交通便利程度、开发商和承建商的社会形象、小区内部环境、空间布局、绿化情况等;
 
 微观方面还要注意住宅的户型、楼层、单元面积、单元内各个厅室的分割、施工质量、水电煤等配套设施情况、竣工日期、交付日期、装修情况、价格、付款方式、物业管理及收费情况。
 
 具体经纪人可以将以上房源信息归纳在房源信息收集一览表上,以防遗漏了什么。 不过现在很多房产经纪人实勘都是用的易房大师扫房看房神器,千万像素,急速成像,呈现给客户三维立体的房屋全貌图,边边角角都能看到,可以瞬间吸引住客户的眼球。
 
 在收集房源信息的时候有意识的对照你手中某一房客的需求,如客户从这里到达他的工作的地方的交通路线,他的家庭成员以及孩子的教育问题。要知买房是一个家庭的事情,而且如果是刚需买房的话往往是妻子影响大于丈夫,而孩子又大于父母。对于不同年龄段的购房者,以上房源信息的影响有很大的差异。
 
 二、如何对基本房原信息进行分析评价
 
 (一)所在地区的周边环境
 
 一套房产并不是孤立存在的,它是与周边的环境紧紧联系在一起的。其中任何一些变化,都有可能使人们对此处房产居住的适宜性及其价值的判断产生影响。比如小区周边污染的情况,噪声等这些问题经纪人都是要有所了解的。
 
 (二)小区规划及规模
 
 随着时代的发展,人们在重视大环境的同时,越来越重视空间环境及生活的私密性,因此,小区容积率及绿地率是两个很重要的指标。容积率过高,会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形,将极大地影响居住区的生活环境。一般高档小区都有合理的规划街坊道路宽畅,人车道分流;绿化率高,绿化设计得高雅、规范;配套设施布局以人为本,每户都有自己的停车位。
 
 (三)小区住宅的类型
 
 按照住宅层数分类可分为底层,多层,高层
 
 低层住宅建筑工艺简单,建材易得,供一家居住的独立性和私密性较好,上下出入方便,因此,低层住宅无论在国内还是国外,都受到普遍欢迎。
 
 多层住宅的优点在于:
 
 1、它比低层住宅在占地上要节省,同时又比高层住宅建设周期短,一般建设一年即可竣工;
 
 2、无须像高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资;
 
 3、结构设计成熟,通常采用砖混结构,建材可就地生产,工程造价较低,易被购房者接受。
 
 高层住宅是城市化、工业化的产物。
 
 (四)户型
 
 户型是否能满足购房者居住的需要还要看购房者的生活、心理需要。房间面积分配的合理性、通风透气、采光、厨厕安排合理性、管线架设等都是影响客户购房的因素。
 
 (五)住宅区配套设施齐备程度
 
 主要指小区内的水、电、气、热、闭路、宽带、电信、学校、邮局、公安、商店、银行、娱乐餐饮等设施的配套情况。越是配套齐全的小区,居住的适宜性就越大,投资增值潜力也就会越大。因为从未来的发展态势来看,在所住小区里如果能完成生活所需,则会是较为理想化的模式。
 
 (六)施工质量
 
 可从开发商和承建商的资质等级、社会形象、以往业绩间接获得,对现房可通过查阅政府有关部门的合格证如质检站的质量评定等来了解。
 
 实勘时,注意楼盘的结构类型也是非常重要的,有必要了解一些建筑常识。常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
 
 (七)装修情况
 
 商品房装修一般标准分为粗装修、半装修、全装修。
 
 (八)付款方式
 
 有三种,一次性付款、分期付款、抵押贷款。
 
 (九)物业管理水平及收费情况
 
 一个好的物业管理,会把小区搞得井井有条,使你居住其中舒心,但如果是一个信誉不高的物业管理公司管理所在小区,有可能会平添许多不必要的麻烦甚至冲突。这也是很多购房客为什么愿意多花些钱也愿意居住高档物业小区的原因。所以经纪人可以在这点上对你的客户进行不同的说辞!
 
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