随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来越重要。特别是目前市场处于买方市场，如何满足购房客户的要求，迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在。商圈精耕可以形成局部优势，不论竞争对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能形成局部优势，在“小池塘里当最大鱼”，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入经营，赢得客户信赖，仍能成为赢家。

一、商圈精耕七问

1、你对核心商圈版图能了然于胸吗？

2、你关注的重点楼盘是哪几个？

3、你的资源开发方式有哪些？

4、你有合作社区吗？合作方式是什么？

5、你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？

6、你有控制的房源吗？

7、你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？

二、商圈精耕的好处

房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓<商圈精耕〉就像种田一样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。

三、商圈的分类

核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店0-1km内，成交量大、热点楼盘，门店成交占比55％-70％

次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15％-25％

影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内主商圈楼盘——距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10％

四、如何优先选择精耕楼盘‍

1、距离门店2公里之内

2、总户数1000户以上

3、每月平均成交套数2套以上

4、楼盘交付一年半左右为最佳

5、成交标的足以盈利一家门店

五、如何精耕

1、住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。

2、商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。

3、教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。

4、政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄。

5、互联网：了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

6、公司：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

六、商圈精耕的核心‍

绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业绩。

七、商圈精耕的方式

1、行销活动

派单（广场、超市、市场、写字楼、公交站、学校）

陌生拜访

电话拜访

开发信、楼层贴

驻守、举牌

人员合作

社区活动

2、成交开发

同行橱窗

报纸开发

网络开发

蹲点竞争

八、精耕行动

时间      行动

1-3天     制作楼盘字典，了解进出楼盘所需资料，完成一次性看房

3-5天     与保安人员、物管公司、保洁、守车人员等交流，互留电话

5天后     带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系

定期       扫楼，蹲点，与相关人员交流

‍九、注意事项

1、不定时商圈调查，通过扫街和陌拜发现和挖到新的房源。

2、经常联系物管人员，加强合作。

3、多鼓励保安人员与自己合作。

4、多和关键人物保持联络。

5、准备专用文件夹。